Phân khúc chung cư giá rẻ đang là trào lưu mới của thị trường BĐS hiện nay khi chiếm số lượng lớn trong các giao dịch. Nhiều chuyên gia cho rằng xây dựng phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ rất dễ bị sa lầy do phải gánh lỗ..

chung cư giá rẻ | căn hộ chung cư giá rẻ

                                                                   
                                                              Chung cư giá rẻ được đầu tư xây dựng nhiều

Do phù hợp với nhu cầu mua ở thực tế của khách hàng, tính thanh khoản cao nên việc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong lĩnh vực xây dựng chung cư giá rẻ là điều tất yếu. Thời gian gần đây, thị trường đã chứng kiến hàng loạt các dự án căn hộ chung cư giá rẻ mở bán, thậm chí là mở bán từ lúc mới khởi công, hoặc mới có tỷ lệ 1/500 nhưng đã thu hút lượng lớn khách hàng quan tâm. Các chủ đầu tư lớn đang tham gia vào hoạt động này như CenGroup, Hưng Thịnh Land, Đất Xanh, Công ty xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu…


Mức giá và cách thức mua bán mới này tuy rất phù hợp với tình hình tài chính của số đông khách hàng nhưng cũng rất dễ làm cho thị trường BĐS rơi vào trạng thái đóng băng sâu hơn nữa bởi lẽ hiện tại phân khúc chung cư giá rẻ đang được chào bán ở mức giá phổ biến khoảng 15 triệu/m2, có dự án còn chào bán với mức giá 10-12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cách đây hơn 2 năm, nhà ở xã hội đã có giá bán 15 triệu đồng/m2 (Doanh nghiệp không được lãi quá 10%). Như vậy, với mức giá 10-11 triệu đồng/m2, các doanh nghiệp rât khó có lãi, hệ số an toàn kinh doanh rất thấp. Nếu không may, thị trường nhân công, vật liệu xây dựng biến động theo chiều hướng tăng lên thì doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai dẫn đến việc dự án rơi vào tình trạng đắp chiếu lần 2.


Việc một dự án nhà chung cư giá rẻ dừng lại sẽ kéo theo hàng loạt dự án khác dừng lại theo bởi có doanh nghiệp mua lại 4,5 dự án cùng một lúc, thị trường lại lâm vào cảnh “đóng băng”.


Tại Hà Nội, hàng loạt dự án nhà chung cư giá rẻ đang chào bán như: Đại Thanh (từ 10 triệu đồng/m2), Tân Tây Đô (11-13 triệu đồng/m2), CT12 Văn Phú (trên 11 triệu đồng/m2)…. Tại Tp.HCM: Nhất Lan 3 (Bình Chánh), Sunview (1, 2, 3), 4S Riverside Linh Đông (Thủ Đức), Nam Sài Gòn Riverside (Nhà Bè)… giá bán dưới 1 tỉ đồng/căn. Một số loại hình nhà ở khác giá rẻ như chung cư mini giá rẻ Hà Nội, nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội cũng thu hút khách hàng. Điển hình phải kể đến hàng loạt dự án chung cư mini giá rẻ của chủ đầu tư Hanoiland, hầu như các dự án của đơn vị này triển khai đều bán hết trước khi xây dựng xong.


Xây dựng chung cư giá rẻ không còn mang lại lợi nhuận siêu khủng như trước đây nhưng với tình hình thị trường hiện nay loại hình nhà ở này vẫn đang là cứu cánh cho hàng loạt các chủ đầu tư. Chính vì vậy, muốn tồn tại vững chắc các chủ đầu tư phải hội tụ nhiều yếu tố đảm bảo như nguồn vốn, quản lý tốt, tối ưu trong xây dựng và quan trọng nhất là có kinh nghiệm. Trong khi đó, các chủ đầu tư đặc biệt là các chủ đầu tư tư nhân mua lại các dự án dang dở hiện nay chủ yếu “xuất thân” từ những sàn môi giới BĐS, từ những chủ đầu tư nhỏ thời trước vì thế kinh nghiệm chưa nhiều, nguồn tài chính chưa đáp ứng được so với quy mô của một dự án nên rất dễ sa lầy, nguy cơ thua lỗ rất cao.

Trên thị trường Hà Nội thời gian vừa qua ghi nhận một số chủ đầu tư đặc biệt là chủ đầu tư các dự án chung cư mini giá rẻ phải đóng cửa, chạy trốn khách hàng do thiếu vốn xây dựng. Điển hình là một chủ đầu tư xây dựng các căn hộ chung cư mini ở Kim Giang Hoàng Mai. Mở bán từ lúc ép cọc, đã có một số khách hàng vào hợp đồng, hiện đang xây thô nhưng mấy tháng nay chưa thấy công trình triển khai tiếp, khách hàng gọi điện thì thuê bao không liên lạc được, đến nhà thì được biết nhà chủ đầu tư này cũng đóng cửa để không một thời gian rồi. Thật là tai hại nếu chủ đầu tư nào cũng vô trách nhiệm và thiếu năng lực như vậy.


“Làm phân khúc chung cư giá rẻ rất khó, biên độ lợi nhuân thấp, hệ số rủi ro cao, trong một năm giá vật liệu xây dựng tăng 5-7% doanh nghiệp sẽ lỗ” – Ông T – lãnh đạo doanh nghiệp đang mua lại một số dự án dang dở ở Hà Nội thừa nhận.


Ông tính toán, một tòa nhà cao dưới 20 tầng giá thành xây dựng và hoàn thiện cơ bản khoảng 7 triệu/m2 sàn (tính cả phần sở hữu chung), trên 20 tầng khoảng 8 triệu/m2 sàn; cộng thêm tiền sử dụng đất khoảng 2,5 triệu đồng/m2; rồi các chi phí lãi vay, thiết kế, quản lý, giám sát, bán hàng… cộng thêm vào giá thành khoảng 17%. Với các chi phí như vậy  khi xây dựng lên, mức giá bán chỉ từ 10 triệu- 15 triệu thì biên độ lãi giảm xuống rất nhiều. Các doanh nghiệp cần phải có nguồn lực tài chính mạnh mới đảm bảo mọi thứ bình thường được

Mặc dù vẫn còn nhiều rủi ro, nhưng suy đi tính lại xây dựng chung cư giá rẻ tại thời điểm này vẫn là phương án để duy trì tốt nhất cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, nó không phải là cách hay dành cho những chủ đầu tư còn non nớt, làm ăn chộp giật hay nhưng đơn vị thiếu chuyên môn.